Чуйте анализа като епизод на подкаста ни. Не забравяйте да се абонирате за него в удобната за вас платформа!

Увеличаването на основния лихвен процент винаги се отразява и на кредитирането за домакинствата и бизнесите, респективно на нашите лични финанси. Над десетилетие на изкуствено потиснати лихви от централните банки доведоха до рекорден потребителски дълг.

Вижте повече по темата: ЕЦБ: Расте рискът от взривяването на поредния имотен балон

Сектори като пазара на недвижими имоти са особено чувствителни на промените в ставката по кредитите. Затова при изкуственото потискане на лихвата от Европейската централна банка, от 2014 г. той се върна към неестествено бърз растеж. По всичко изглежда, че сме свидетели на имотен балон, а, както коментирах в „Кога да очакваме нов взрив на имотен балон“:

Увеличаването на лихвите е карфицата, взривяваща балоните. Колкото бързо и високо лихвата се покачва, толкова по-бързо ще се спука и балонът.

В САЩ покачването на основния лихвен процент стартира през март тази година. В реално време виждаме негативните ефекти върху пазара на недвижими имоти. Увеличаването му може да ни покаже какво да очакваме и на Стария континент, когато Европейската централна банка започне същата политика по-късно през лятото.

Спукване на имотен балон в САЩ?

Въздействието на лихвите върху пазара на недвижими имоти не е само теория. Последните достъпни данни демонстрират как дори и най-малкото възможно покачване на основния лихвен процент се отразява непропорционално силно на жилищния сектор. Ето какво показват те:

Инфографика: Ефекта от покачването на основния лихвен процент върху имотния пазар в САЩ

А сега да видим всеки един аспект на пазара на недвижимите имоти и представянето на местния имотен балон. Тук ще представим динамиките и в конюнктурата на общото представяне на икономиката и събитията в нея.

Купувачите на жилища са по-песимистични от всякога

Проучването на потребителските настроения на Fannie Mae обхваща и периода на спукването на предишния имотен балон през 2007 г. Връщайки лентата, при надуването на жилищния пазар точно квазидържавните Fannie Mae и Freddie Mac, създадени от Конгреса на САЩ, допринесоха значително за изстрелването на цените.

Те купуваха и гарантираха ипотечен кредит, отпуснат от търговските банки. Това създаде гигантски морален риск – когато знаеш, че кредитът е гарантиран, нищо не те спира да кредитираш и неплатежоспособни длъжници. В крайна сметка този дълг ще бъде купен от Fannie Mae и Freddie Mac. По този начин опитът на държавата да „подпомогне“ американската мечта, при която всеки притежава жилището си, първо значително подпомогна надуването на балона, а в последствие доведе до това много хора да загубят имотите си.

Но даже и след взрива на имотния балон купувачите в САЩ са били по-оптимистични за пазара на имотите. През май тази година едва 17% са посочили, че според тях сега е подходящ момент за закупуване на жилище. Индексът на потребителското доверие на Fannie Mae се срина до 62 пункта – най-ниската стойност в историята. След спукването на последния имотен балон той беше двойно по-висок – 118 пункта. Даже и при рецесията от 1991 г., когато постигна предишното си дъно, остана над 100 пункта.

Това не е учудващо, защото:

Недвижимите имоти са най-недостъпни в историята

Индексът на Bank of America също се понижи до най-ниската си стойност в историята. Той е под равнището си и от 2014, и от 2008 г.

Увеличаването на основния лихвен процент от 0 до 1,5% се отразява непропорционално по-силно на лихвите по ипотеките. Лихвата по 15-годишните ипотеки се удвои от 2,3 до 4,8% (+2,5 процентни пункта). Тази по 30-годишните нарасна с почти 90% – от 3,1 до 5,8% (+2,7 пр.п.). Тъй като със сигурност ще има покачване на основния лихвен процент и през юли, а вероятно и през септември, само можем да си представим до какво ще доведе това за ръста по ипотечните лихви в САЩ.

Трябва да разгледаме представянето в контекста на случващото се в икономиката като цяло. След отварянето на икономиките цените на материали и суровини, използвани в строителството, започнаха скоростно поскъпване. Освен тях, цените на крайните потребителски стоки също нараснаха главоломно. Това допринесе за допълнителното увеличаване и на цените на имотите.

Вижте повече по темата: Колко е реалната инфлация

Същевременно рекордната инфлация започна „атаката“ си срещу покупателната способност на потребителите в началото на миналата година. Всеки следващ месец, изключая април 2022 г., тя растеше все повече и повече. Затова и настроението на потребителите, много от които са затънали в дълг, започна спада си още през миналата година. Трудно е да отделиш средства за обслужването на задълженията си или да теглиш ипотечен кредит при растяща лихва, когато личният ти бюджет се насочва все повече към покупки на стоки от първа необходимост.

Вижте повече по темата: Още по-високи цени – ударът на огромната производствена инфлация започва

В бъдеще тенденциите ще се задълбочават. Комбинацията от нарастващи лихви и поскъпващи крайни потребителски стоки ще прави имотите още по-труднодостъпни. Не на последно място, в момента безработицата е 3,6%. Това е втората ѝ най-ниска стойност от началото на 70-те досега. Ако анализът ни е точен и се намираме на прага на икономическа криза, броят и делът на безработните ще нарасне. Затова за още повече потребители ще е трудно или директно невъзможно да изтеглят жилищен кредит.

Разрешителните за строеж спадат стремглаво

Разрешителните за строеж в САЩ се сриват. През април, когато са последните разполагаеми данни, те спадат с 10% в сравнение с март. Промяната отразява само повишението на основния лихвен процент с най-малката възможна стъпка – до 0,25% и статистиката отразява само това. От тогава досега той беше покачен още два пъти и вече се намира в интервала между 1,5 и 1,75%. Затова разрешителните тепърва започват да спадат, както се случва и при предишния имотен балон.

Може да се очаква спадът им да продължи и през следващите месеци, защото и броят на сделките се понижава заради увеличаването на основния лихвен процент. От пика си през януари тази година до май те се сриват с 15,6%. Отново акцентираме върху това, че данните включват само първите покачвания на основния лихвен процент, респективно на лихвата по ипотеките.

С продължаване на техния растеж, компаниите ще са все по-малко склонни да започват нови проекти. Те не просто ще имат трудно финансиране за тях, заради ръста на лихвите, но и са изправени пред почти рекордно високи цени на строителните материали. В тази ситуация за строителните предприемачи става все по-скъпо да изградят нови жилища, които може изобщо да не успеят да продадат, предвид спада на пазара като цяло.

Строителите гледат мрачно на бъдещето

Предвид казаното дотук, не е изненадващо, че настроенията сред строителните компании също започват да се влошават. Индексът на доверието в отрасъла постигна втората най-висока стойност, отчитана някога, в края на миналата година. Да припомним – по това време управляващите все още твърдяха, че инфлацията е временен феномен и че икономиката е по-силна от всякога. От тогава досега той се движи скоростно надолу, спадайки с над 20% само за пет месеца.

Колкото по-песимистични са строителните компании, толкова по-лоша новина е това за икономиката като цяло. Строителството не се случва във вакуум, а ангажира много други сектори, произвеждащи и доставящи материали и услуги. Същевременно за изграждането на сградите са нужни хора – отрасълът е трудоемък. Със спукването на новия имотен балон, компаниите ще започнат да освобождават служители (т.е. броят на безработните да се увеличава), и да се понижават поръчките за обслужващите компании. Затова и преди сме констатирали, че проблемите в сектора на недвижимите имоти често са причина за или са съпроводени от рецесия.

Имотен балон от двете страни на Атлантическия океан

Динамиките в САЩ и Европа са едни и същи. Местната централна банка понижава изкуствено основния лихвен процент, с което надува имотен балон, тъй като стимулира покупките на жилища. Когато икономическата конюнктура се влоши и/или централната банка започне увеличаване на основния лихвен процент, този балон се спуква.

В САЩ Федералният резерв вече стартира покачването на ставката. Затова и виждаме спад на отрасъла и на икономиката като цяло. През първото тримесечие нейният брутен вътрешен продукт спадна. Страната е с единия крак в рецесия – нужни са две последователни тримесечия на спад на БВП, за да е официално в такава.

В Европа можем да очакваме сходни динамики в сектора на недвижимите имоти, след като Европейската централна банка започне вдигането на лихвата през юли. Затова си струва да погледнем към САЩ, където гледаме в реално време как секторът спада, за да знаем какво да очакваме.