Защо пазарите на недвижими имоти в Европа започват да спадат

Анализът е достъпен като епизод на подкаста ни. Не забравяйте да се абонирате за него в удобната за вас платформа! Присъединете се и към отворената дискусионна Facebook група “Приказки за икономиката и златото“.

Вече коментирахме започналия спад на пазара на недвижими имоти в САЩ. Увеличаването на основния лихвен процент от Федералния резерв се отрази непропорционално силно на лихвата по ипотечните кредити. Ръстът на ставката, изстрелването на цените имотите през последните години и високата инфлация направиха жилищата по-недостъпни даже от спукването на последния имотен балон. Логично тази комбинация от фактори доведе до спад на продажбите, а скоро – и на цените.

Вижте повече по темата: На живо от САЩ – гледаме спукването на имотен балон в реално време

Картината в Европа в някои отношения не е по-различна. Пазарите на недвижими имоти на места започнаха да демонстрират слабост от началото на годината. Ето къде се наблюдава спад, на какво се дължи той и какво означава това за нас.

Недвижими имоти – представяне по държави

Последните данни за продажбите на недвижими имоти на Евростат обхващат периода до края на първото тримесечие на 2022 г. Те обрисуват различна картина в отделните държави от съюза. Докато на места пазарът расте изключително скоростно (в България, Кипър, Португалия, Словения), другаде той се срива (Нидерландия, Дания, Финландия). Ето как изглеждат промените през първото тримесечие в Европа.

Инфографика 1: Пазарите на недвижими имоти в държавите в Европа

Евростат публикува данни за продажбите на имоти само за осемнадесет държави. Сред тях не попадат Германия и Италия. Те са на първо и трето място като размер на икономиките в Европа. В случая на Германия Bundesbank събира данни за промените в покупките, но на годишна, а не на тримесечна база. Според последната официална информация в Италия сделките с всички видове имоти растат с 14,1% през четвъртото тримесечие на 2021 г.

Това не е показателно за представянето през следващото тримесечие. В Унгария например се наблюдава сериозен растеж в края на миналата година, който се обръща в свиване през настоящата.

Защо продажбите на недвижими имоти се понижават

Продажбите на имоти растат, когато лихвите по ипотечните кредити се понижават. Обратно, когато лихвата се покачва, покупките намаляват. Това е особено вярно в контекста на изключително високите цени, които виждаме днес в цяла Европа. Когато цените доближават пика си и същевременно кредитирането се оскъпява, потребителите търпят двоен удар. Те не просто трябва да платят високата цена на имота, но и все по-голяма лихва по кредита, която има риск да нарасне още повече, ако не е фиксирана.

Тук се добавят и ефектите от инфлацията. За хората е много по-трудно да изтеглят ипотека, ако изпитват трудности да плащат за стоки и услуги и ако нямат яснота колко време ще продължат да растат цените. По този начин имотите стават много по-недостъпни, какъвто е случаят и в САЩ.По този начин имотите стават много по-недостъпни, какъвто е случаят и в САЩ.

Затова, както посочихме в предишния коментар по темата с имотните балони:

Увеличаването на лихвите е карфицата, взривяваща балоните. Колкото бързо и високо лихвата се покачва, толкова по-бързо ще се спука и балонът.

Вижте повече по темата: Кога да очакваме нов взрив на имотен балон?

Данните потвърждават обратнопропорционалната зависимост между лихвата по ипотеките и покупките. Във всички страни, в които се наблюдава спад на пазара на имоти, лихвите по ипотеките растат. Обратно, в държавите, в които лихвата по ипотеките са ниски или спадащи, продажбите на недвижими имоти продължават да растат.

Привидно изключение е Румъния. Въпреки покачването на ипотечните лихви, през първото тримесечие има ръст на сделките на годишна основа, след спад през последното тримесечие на 2021 г. Обяснението е, че расте лихвата по ипотеки в леи. Тя достигна около 4,7%. Но лихвата по ипотеки в евро остава 3% и потребителите се пренасочват към жилищно кредитиране, деноминирано в единната валута.

Защо лихвата по ипотеките расте не расте навсякъде?

Дълговите пазари в еврозоната зависят силно от политиката на Европейската централна банка и задавания от нея основен лихвен процент. Той оказва и индиректно въздействие върху капиталовите пазари и в страните, свързани към еврото (България). Държави като Сърбия, Румъния и други провеждат самостоятелна лихвена политика, но лихвите по задълженията в евро следват малко или много промените в основния лихвен процент на ЕЦБ.

Вижте повече по темата: Уроци от растящия потребителски дълг и какво да правим с парите си

Не трябва ли това да означава, че като цяло промените в лихвата ще са еднакви за всички държави в еврозоната, т.е. когато основният лихвен процент се понижава, лихвата по потребителските и ипотечните кредити също ще върви надолу? Не задължително. Местните капиталови пазари се влияят и от други феномени, освен основния лихвен процент, които се отразяват и на лихвите по ипотеките. Ето някои от тях.

• инфлацията оказва все по-силен натиск

Но докато на места тя регистрира няколкогодишен пик (България, Румъния, Сърбия и др.), в други държави бележи десетилетни рекорди (Нидерландия, Норвегия, Финландия, Франция и други).

• реалният и очакваният растеж се забавят

Страните в Европа са непропорционално засегнати от енергийната криза и от перспективите за зимата, т.е. рисковете пред някои страни са много високи.

• програмите на управляващите се финансират основно чрез дълг

С нарастването на лихвата по правителствените облигации, в някои държави повече капитал се насочва към покупки на държавни ценни книжа. Понижаването на общото количество средства, достъпни за частни проекти, води до нарастване на лихвите на капиталовите пазари като цяло и на тези по ипотеките в частност. Размерът на задълженията е непропорционален в отделните държави, което означава, че към него се насочва различен обем от средства. Например от 2019 г. до днес дългът на Нидерландия расте с почти 25%, а този на България – с 38%. Но в първия случай говорим за над 70 млрд. евро (7% от БВП), а във втория – около 4,5 млрд. евро (5% от БВП).

Продължавайки примера с Нидерландия, заради комбинацията от тези фактори лихвата по десетгодишните ипотеки се изстреля над два пъти от началото на годината – от 1,5 до 3,4%. Това се случва още преди да има каквото и да е покачване на основния лихвен процент от ЕЦБ. Ставката по него все още е исторически рекордните -0,5%, т.е. той е изключително силно „стимулиращ“ икономиките. Това обаче ще се промени в много близко бъдеще и когато той започне да расте, това ще повлияе на всички.

Значението на спада на продажбите в Европа

Отново гледаме на живо какво се случва с продажбите на недвижими имоти, а скоро и с тяхната цена, при ръст на лихвата. Пак отбелязвам, че той се случва още преди покачването на основния лихвен процент от Европейската централна банка. Той трябва да бъде увеличен през следващите дни. Когато това се случи, във времето той ще окаже натиск за увеличаване на лихвите в цялата еврозона. Рецесия, в която Европа ще влезе по-скоро от предвиденото, допълнително ще ги тласне нагоре.

Вижте повече по темата: Идва ли икономическа криза в Европа заради увеличаването на лихвата

Затова в бъдеще можем да очакваме понижаването на продажбите ще се разпространява във все повече страни. Спад на продажбите означава и спад на цените. За собствениците на недвижими имоти активът, в който са вложили средствата си, ще се обезцени. Разходите по изплащането му обаче ще нараснат, ако ипотечният кредит няма фиксирана лихва.

Инфографика 2: Динамика на лихвите и имотите

Нищо в икономиката не се случва механично. Увеличаването на основния лихвен процент при последния имотен балон започна още в края на 2005 г. То даде отражение върху лихвата по ипотеките около година по-късно. Тя растеше цели две години, преди имотният балон да се взриви през третото тримесечие на 2008 г.

Нарастването на лихвата също не се случва равномерно географски. Отнема време преди тя да достигне до периферията, където са страни като България, Сърбия и Румъния, въпреки че последните две провеждат собствена лихвена политика. Може да се очаква, че тук продажбите на недвижими имоти ще продължат да растат една идея по-дълго, отколкото в развитите икономики на Европа.

Спадът на продажбите в Нидерландия, Ирландия, Австрия, Финландия и други е буревестник за бъдещето на пазарите на недвижими имоти в ЕС. На практика навсякъде в Европа тя е или до скоро беше на най-ниските си стойности в историята. Причините, които го пораждат, неизбежно ще се наблюдават и у нас, макар и с известно закъснение във времето. Икономическата конюнктура – потенциалната скорошна рецесия, изключително високите цени на имотите и увеличаването на основния лихвен процент от Европейската централна банка – ще задълбочат още повече проблемите за този сегмент на икономиката.