Bank of England увеличи лихвата до най-високото ниво от 15 години и удари пазара на имоти

Избирайки между растяща инфлация или рецесия, Bank of England изглежда е избрала второто. Централната банка на Англия повиши основния лихвен процент през юни до 5%, като планира допълнително увеличение от 50 базисни пункта на следващата си среща, с което ставката ще достигне 5,5%. Основният лихвен процент е на най-високото ниво от 15 години насам и ако продължат с това темпо на парично затягане, има вероятност банката да надхвърли предишния пика от 2007 г., когато лихвеният процент беше 5,75%.

Bank of England от години поддържа изкуствено ниска лихва, като от 2009 г. основният лихвен процент е средно около 0,5%, като през 2020 г. беше понижен дори до 0,1%, което е най-ниската стойност на лихвения процент в история на централната банка. Това доведе до висока инфлация и спомогна за надуването на пазарни балони. Те неизбежно ще се спукат с повишаването на лихвата, причинявайки рецесия и корекция на пазарите, което ще обясня по-долу. Подобно явление може да се очаква и в еврозоната, защото фундаментално динамиките са дходни.

Още по темата: Трябва ли да приемем, че сме по-бедни заради високата инфлация?

Според Мартин Волф, главен икономически кореспондент на Financial Times:

На този етап от инфлационния процес централната банка трябва да покаже морална сила. Увеличението от миналата седмица с 0,5% на процента на интервенция на Bank of England несъмнено беше необходимо.

Потребителските цени продължават да растат

Животът на Острова продължава да поскъпва и в момента на писане, като според последните данни от Националната статистическа служба на Обединеното кралство индексът на потребителските цени е 8,7% на годишна база за април, което е спад от 10,1% през март. Въпреки това официалната инфлация все още е доста над основния лихвен процент. Този темп на инфлация е пряко следствие от годините на „количествени улеснения“ – печатане на пари и изкуствено ниски лихвени проценти от Bank of England. Само от началото на 2020 г. до днес количеството пари в обращение се увеличи с 30%, като през конкретната година Банката е отпечатала над 300 милиарда британски паунда.

Ако централната банка на Англия е сериозна в намерението си да “понижи” инфлация до 2%, ще са необходими допълнителни увеличения на лихвения процент, тъй като референтният лихвен процент трябва да надвишава процента на инфлация, за да потисне инфлацията. Въпреки това Bank of England прогнозира, че инфлацията ще остане доста над целта през 2024 г. (около 4-5%) и ще се върне към целевата ставка от 2% едва през 2025 г.

Дори тази прогноза на Bank of England изглежда малко вероятна, тъй като те често са погрешно прогнозирали нарастваща инфлация в миналото. Хъу Пил, главният икономист на Bank of England, наскоро призна, че техните прогнози за инфлацията са били „твърде ниски“.

Вижте повече по темата: Bank of England: Не можем да спрем високата инфлация

А жителите на Острова търпят сериозен удар. Средните седмични доходи в частния сектор нараснаха със 7,6% през трите месеца до април в сравнение със същия период на миналата година. Средните седмични доходи обаче са с 4 процента под нивото им от преди две години и със същия темп на растеж като през 2007 г. Безработицата в Обединеното кралство е 3,8%, което предполага силен пазар на труда, но и достигането на “върха” му. С нарастването на лихвените проценти ще расте и безработицата.

Високата лихва увеличава разходите за ипотека

Тъй като референтните лихвени проценти се повишават, хората с ипотека с променлив лихвен процент могат да очакват голям удар по джоба. Според Financial Conduct Authority от 8,5 милиона ипотеки във Великобритания, 26% са с променливи лихвени проценти. Това означава, че те ще усетят увеличението на референтния лихвен процент чрез разходите за ипотеките си в недалечното бъдеще, тъй като лихвите се коригират през следващото тримесечие. А средната фиксирана лихва по ипотечните кредити за две години вече е 6,01%, докато през март 2022 г. беше само 2,65%.

Institute for Fiscal Studies изчислява, че 1,4 милиона британци ще загубят над 20% от разполагаемия си доход поради нарастващите разходи за ипотечни кредити. Други 37% от ипотечните кредити във Великобритания са с фиксиранa лихвa през следващите две години, след което ставката по тях също ще се коригира. Останалите 37% имат фиксирани лихви за над две години.

Вижте повече по темата: На живо от САЩ – гледаме спукване на имотен балон в реално време

Също според последните данни разходите за обслужване на съществуващите ипотеки надвишават новите жилищни кредити с впечатляващите 5,2 млрд. паунда. Това е абсолютен рекорд за Великобритания.

Резкият скок в референтния лихвен процент и притиснатите от инфлацията потребители може да доведат до катастрофа за жилищния пазар в Обединеното кралство, където основната лихва нарасна 13 пъти от декември 2021 г. и цените на жилищата се понижават от февруари 2023 г. Цените на Острова вече се понижават, като спадът за юни е с 3,5% на годишна основа, което е най-значимото свиване от 2009 г. насам. Покачващите се лихвени проценти обикновено са иглата, която пробива балона при жилищата.

Още по темата: Защо пазарите на недвижими имоти в Европа започват да спадат

В отговор на кризата канцлерът Джереми Хънт сключи сделка с най-големите заемодатели в Обединеното кралство, като гарантира, че лицата имат 12-месечен мораториум върху изплащането на заеми. Както и възможност за удължаване на срока за изплащане на кредита или намаляване на размера на месечните ви вноски. Това адекватна реакция на държавата ли е?

Как държавната намеса в икономиката води до обратен ефект

Милтън Фридман, носител на Нобелова награда за икономика, казва:

Правителственото решение на даден проблем обикновено е толкова лошо, колкото и самият проблем.

В повечето случаи, когато държавата се намеси на пазара, тя предизвиква ефект, обратен на желания, да не говорим, че винаги закъснява с реакцията. Годините на изкуствено ниски лихвени проценти и печатане на пари доведоха до рязко покачване на цените на имотите, неефективни жилищни проекти и изкривяване на пазара.

Вижте повече по темата: Кога да очакваме нов взрив на имотен балон

Когато Централната банка определя изкуствено нисък лихвен процент, тя изпраща грешни сигнали към икономиката. Купувачите са готови да натрупат много повече дълг, отколкото ако лихвеният процент беше оставен на пазарните механизми. При потискането на лихвата техните месечни вноски стават по-евтини и следователно този дълг е “по-изгоден” и “по-достъпен”. Така се създава огромно търсене и цените на жилищата скачат до небето. Имаме много купувачи и малко продавачи.

Вижте повече по темата: Уроци от растящия потребителски дълг и какво да правим с парите си

Това също води до лоши инвестиции, жилищни проекти, които са нерентабилни или твърде скъпи, включително на недостъпни места, поради усещането, че има огромно търсене на пазара. Сега, когато лихвата се повишава, за да се спре инфлацията, централната банка спуква балона, който самата тя е създала. Същите парични и фискални политики доведоха до глобалния жилищен срив през 2008 г.

Според информация на британския парламент, броят на новите жилища, построени във Великобритания годишно, е 243 хил. Парламентът изчислява, че за да може предлагането да отговори на търсенето, строителството ще трябва да скочи до 300 -340 хил. жилища годишно.

В тази фаза на имотния балон търсенето значително надвишава предлагането. Търсенето ще спадне с повишаване на лихвените проценти, което ще намали натиска върху пазара от страна на търсенето, а оттам и цените.

Какво можем да научим от Великобритания?

Великобритания ни дава пример какво можем да очакваме в други части на Европа, както и в САЩ. Европейската централна банка също рязко увеличава лихвените проценти, а еврозоната официално изпадна в рецесия – можем да очакваме същото въздействие върху пазара на недвижими имоти в Европейския съюз.

Вижте още по темата: Германия навлезе в рецесия

Такава икономическа картина в крайна сметка ще стигне и до Балканите. В България от 2015 г. насам цените на недвижимите имоти се увеличиха с близо 50%, а лихвата по тях вече започва да се увеличава.

В Румъния цените на недвижимите имоти са се увеличили с 34% от 2015 г. насам, а Националната банка на Румъния увеличи основния лихвен процент до 7%. Той остана на това равнище през последните няколко месеца.

Почти всички граждани на Сърбия са забелязали астрономическия скок на цените на недвижимите имоти в страната през последните няколко години. Средната цена на квадратен метър в Белград към момента на писане на тази статия е 2409 евро, докато през 2018 г. квадратен метър в Белград е струвал само 1450 евро, което е ръст на цената от 66% само за пет години. Националната банка на Сърбия също повишава лихвените проценти. Последното покачване беше през юни, когато референтният лихвен процент достигна 6,25%.

Средният темп на растеж на цените на недвижимите имоти в Европейския съюз е 37% през същия период.