Една от горещите теми е потенциалното спукване на нов имотен балон, само четиринадесет години след предишния такъв. В този анализ ще разгледаме всички аспекти на един имотен балон – какво представлява, как и защо се надува и спуква и какви са актуалните динамики в настоящето.

От почти десет години цените на жилищата се покачват, а купуването на такива расте. Затова ще си припомним и какво се случва с тях при срив на пазара и дали те са застраховани от спад на цената.

Какво е имотен балон?

Погрешно се разбира, че имотен балон или балон изобщо е просто скоростен растеж на цената на една категория активи. Всъщност балон е поредица от погрешни инвестиции от индивидите и/или бизнесите. Те могат да се наблюдават концентрирано в един сектор на икономиката или в отделни такива.

Погрешните инвестиции не се случват от нищото. Водещата причина за тях е изкуственото потискане на лихвения процент от страна на централните банки. Причината да говорим за изкуствено потискане е, че то не се случва на свободния пазар, а е резултат от произволните решения на тези институции. Когато паралелно с потискането на лихвата те също и печатат пари (т.е. осъществяват инфлация), това само може да ускори надуването на балона. Повече по темата можете да видите в свързаната статия.

Вижте повече по темата: Анатомия на всяка икономическа криза

През последните десетилетия ставаме свидетели на комбинация от изкуствено потискане на лихвата и печатане на пари. В България лихвите по жилищните кредити следват промените на основния лихвен процент от Европейската централна банка с известно закъснение във времето (т.нар. времеви лаг). Румънската централна банка е способна да осъществява собствена парична и лихвена политика. Промените на основния лихвен процент в страната се отразяват и върху лихвата по ипотеките.

Тъй като основните лихвени проценти са на исторически най-ниските си стойности, и в България, и в Румъния лихвата по жилищните кредити също е рекордно ниска. Затова, предвид връзката между двете, можем да заключим, че отново се наблюдава имотен балон. Същите динамики се проявиха и между 2000 и 2008 г. Разликата е, че днес лихвата е много по-ниска, отколкото беше тогава.

Вижте повече по темата: Акции, злато и инфлация: Какво се случва при ръст на лихвата?

Но точно както понижаването на лихвата в хода на времето не е естествен феномен, така и изкуствено напомпаните балони не са устойчиви. Те растат само докато лихвите остават изкуствено потиснати.

Надуването на имотен балон

При изкуствено понижаване на основния лихвен процент, лихвите по различните видове кредити също започват да спадат. Недвижимите имоти са трайна потребителска стока и са особено чувствителни към промените в лихвите. Това означава, че когато ставката по ипотеката се понижи, за потребителите изглежда изгодно да изтеглят кредит и да си купят жилище. При равни други условия, колкото по-ниска лихва се наблюдава, толкова повече се увеличава кредитирането и задлъжнялостта расте.

Когато индивидите купуват жилища, тяхната цена нараства, в следствие от закона за търсене и предлагане. Поскъпването привлича строителните предприемачи към изграждането на нови имоти. Тези динамики са илюстрирани ясно на инфографиките по-долу. В началото на 2014 г. основният лихвен процент в еврозоната е свален до отрицателна стойност. Румънската централна банка също го понижава значително в хода на 2013 г. Затова лихвите по жилищните кредити в България и Румъния започват да се понижават, индивидите увеличават тегленето на жилищни кредити, а цените на имотите и инвестициите в сектора се покачват.

Инфографика 1: Динамика на имотните пазари

След 2014 г. основните лихвени проценти като цяло продължават да се понижават. Затова лихвите по жилищните кредити в България постоянно спадат, достигайки безпрецедентно ниската стойност от 2,6% в края на миналата година. В Румъния също тя е почти рекордно ниска – 4,12%, след като нарасна леко от началото на 2022 г.

Ролята на поскъпващите строителни материали в настоящия цикъл

Освен търсенето на имоти, стимулирано от лихвите, в настоящия цикъл важно място заема и покачването на цените на строителните материали. Растежът им започна в началото на 2021 г. С отварянето на икономиките търсенето на материали нарасна, но особено при суровините добивът не успява да го задоволи. В последствие поскъпването на електричеството и природния газ породиха спад на производството на строителни материали, недостиг на тухли, керемиди и други и фалити на производители, особено в Западна Европа. От над два месеца нарасналата несигурност заради войната в Украйна и санкциите над Русия също въздейства негативно на цените им.

Вижте повече по темата: Финансовите санкции над Русия – ефекти в сегашно и бъдеще време

Според Евростат от края на 2019 г. до края на 2021 г. цените на строителните материали са поскъпнали с почти 23% в България и с 20% в Румъния. Тази оценка вероятно е занижена. Например във Великобритания само за последните три месеца растежът им е от около 15%. За две години основни суровини в строителството се изстреляха: медта поскъпна с почти 50%, алуминият нарасна двойно, а дървеният материал – почти тройно.

Цените на строителните материали допринасят допълнително за ръста на цените на имотите. Тази негативна за потребителите тенденция ще се наблюдава и в бъдеще. Факторите, довели до нея, няма индикации да се обърнат.

Как се спуква имотен балон

Имотен балон се спуква, когато лихвеният процент нарасне. Това е вярно и за всички други видове балони в икономиката. Данните по-горе обрисуват съвсем недвусмислено тази връзка. Когато лихвата по жилищните заеми започва да расте, „въздухът“ от балона започва да излиза. Казано иначе, цените започват да се понижават. При достигането на пика на лихвата в началото на 2009 г. в България и малко по-късно в Румъния, той се взривява.

„Взривът“ представлява рязък спад на кредитирането и търсенето на имоти, рухване на техните цени и удар върху строителните предприемачи, особено онези, които не са продали имотите си. Забележете, че най-много разрешителни за строеж се издават точно около пика на имотния пазар, който съвпада и с пик в цените на строителните материали.

Тъй като отнема време сградите да бъдат завършени, строителните предприемачи могат да попаднат в силно неизгодна ситуация. От една страна, може да се окаже, че те са инвестирали в прекалено скъпи материали. От друга, при срива на пазара изградените от тях жилища не просто може да поевтинеят, но и да няма купувачи изобщо. Това се отразява и върху останалите компании по веригата на доставки – производителите на строителни материали, логистичните компании, брокерите и други.

Затова при спукването на имотен балон, ефектите не са ограничени единствено върху строителния отрасъл, а се разпространяват върху голяма част от икономиката.

Кога да очакваме нов взрив?

В цяла Европа цените на имотите надхвърлиха стойностите си от последния пик. От 2014 г. до края на миналата година цените на жилищата в България нарастват с 62% (брутният вътрешен продукт се увеличава с около 35%). Това е завиден темп на растеж от 10% годишно. В Румъния поскъпването им е от 43%, почти колкото е и в ЕС и еврозоната (47%). Тези проценти са подценени, защото данните са единствено до края на 2021 г., т.е. последните четири месеца не фигурират в тях.

Лихвите по жилищните кредити са рекордно ниски спрямо историческите стандарти, но и като абсолютна стойност, особено в България. Даже и да се понижат още малко, те нямат място за продължителен спад.

Задлъжнялостта на потребителите е драматично по-висока, отколкото беше при последния балон. Според Българската народна банка общият размер на жилищните кредити в края на 2021 г. е двойно по-голям, отколкото при пика на последния балон през 2008 г.

Вижте повече по темата: Кредит и дълг – наркотиците, които убиват съвременната икономика

Комбинацията от трите фактора: новите пикови цени на имотите и високата задлъжнялост, породени от безпрецедентно ниската лихва, показват, че балонът вече е надут и постепенно се насочва към своя пик. Същото посочиха и от Европейската централна банка в ноемврийския си доклад за финансовата стабилност:

Тъй като динамиките на цените и кредитирането изпреварват темпа на растеж на доходите на домакинствата, тяхната задлъжнялост и надценяването на жилищните имоти се увеличават. Това увеличава уязвимостта в средносрочен план и притесненията за породения от дълга имотен балон.

Вижте повече по темата: ЕЦБ: Расте рискът от взривяването на пореден имотен балон

Тоест дори и централната банка вижда заплаха от нов срив на пазара на имоти. Да видим какви динамики при лихвите се очакват и дали спадът не е по-близо, отколкото предполагаме.

Кога ще се увеличи лихвата

Представителя на управителния борд на ЕЦБ Игнасио Виско коментира, че банката може да започне да увеличава основния лихвен процент още през третото тримесечие на 2022 г. Предвид най-високата инфлация в историята на еврозоната, очакванията централната банка да увеличи лихвата са все по-интензивни. Нейното покачване ще се отрази с времево закъснение и в България. Централната банка на Румъния вече премина към увеличаването на ставката. Възможно е това да повлияе по-бързо на лихвата по жилищните кредити в страната.

Трябва да се вземат предвид и други феномени. Последният анализ на потребителското доверие в Европа отчете най-ниската си стойност от март 2020 г., когато бяха въведени първите локдауни. Това означава, че жителите на Стария континент очакват ако не настъпването на криза, то много висока икономическа несигурност. Макар Международния валутен фонд през април все още да предвижда растеж в Европа, темпът му е над два пъти по-нисък, отколкото се очакваше в януарския доклад. В случая на България – 3,2% (спрямо 4,3%), а на Румъния – 2,2% (спрямо 4,8%). Междувременно икономиката на САЩ се сви през първото тримесечие на годината, т.е. на практика още преди основният лихвен процент да бъде увеличен.

Инфографика 2: Индекси на потребителското доверие в Европа

Ако геополитическите рискове и заплахата от изпадане в криза нараснат, възможно е търговските банки да затегнат кредитирането и да увеличат резервите си. Когато това се случи, лихвата също ще се увеличи.

Макар да е трудно да се предвиди с точност точно кога ще се спука един балон, вече знаем за наличието на такъв на пазара на недвижими имоти и че все повече фактори могат да доведат до спукването му. Увеличаването на лихвите е карфицата, взривяваща балоните. То може да започне в края на тази или през следващата година в България и малко по-рано в Румъния и тепърва предстои да видим кога те ще достигнат пика си. Колкото бързо и високо лихвата се покачва, толкова по-бързо ще се спука и балонът.

Имотът като кошмарна „инвестиция“

Обикновено в разгара на имотния балон расте броят продажби на жилища. Много потребители купуват близо до или на най-високите цени. При увеличаването на лихвата и спукването на балона, с имота им се случват две неща. Първо, лихвата по жилищния кредит се индексира нагоре, т.е. изплащането ѝ се оскъпява. Второ, цената на самия имот се срива.

Вижте повече по темата: Инвестиране в злато, част 1: Инвестиционно злато

Така потребителите могат да изпаднат в изключително неблагоприятната ситуация, при която техният актив се обезценява драматично, а разходите за изплащането му растат. Тук дори не включваме разходите за ремонти и поддръжки, които също са рекордно високи, както стана ясно.

Вижте повече по темата: Три причини да инвестираме, вместо да харчим, при висока инфлация

Колко точно „драматично“ губи стойност имотът им? В България между края на 2006 и юли 2009 г. средната лихва по жилищните кредити се покачва от 7,9 до 10,5% (ръст от 32%). В резултат на това, от пик до дъно цените на имотите се сриват с почти 40%. Ако същото съотношение се запази и в настоящия цикъл, достатъчно ще е лихвата по жилищните кредити да се покачи до около 3,6%, за да изгубят имотите почти половината си стойност.

Историята може да не се повтаря, а да се римува. Дори и да е така, пред сектора на недвижимите имоти в Европа има много рискове, заплашващи отрасъла от нов тежък срив. Защото както ЕЦБ надува системно балони, така и централната банка е способна да ги взриви. Цената за това се плаща от хората, които са купили жилище и други активи.